Дмитрий Кружалин · Санкт-Петербург
Помогаю создавать
банные комплексы,
которые работают
Чертежи покажут, как построить. Я скажу, будет ли это работать.
Я построил премиальный банный комплекс в Петербурге и веду его до сих пор. Всё, что я советую, сначала сделал у себя — за свои деньги, со своими ошибками и с гостями, которые голосуют рублём.
Глава 01 · Цена ошибки
Что обычно идёт не так
Эти ошибки повторяются почти на каждом объекте. Все они стоят денег, и почти все совершаются до того, как начинается стройка.
-
Решение «что строим» принимают после чертежей
Сначала рисуют красивое, потом считают, кто за это заплатит. Правильный порядок обратный: сколько гостей в день должно приходить, чтобы объект не съедал деньги, — считается до архитектуры.
-
Зоны отдыха проектируют по остаточному принципу
Гость проводит в релаксе больше времени, чем в парной. Нехватка лежаков и тишины — ошибка номер один по впечатлению. Её не исправить отделкой.
-
Технические помещения недооценивают
Водоподготовка и вентиляция почти всегда получают меньше места, чем нужно. Это первая причина проблем с микроклиматом и быстрой порчи комплекса. Закладывать с запасом надо на этапе концепции, потом будет дороже втрое.
-
Не разведены потоки
Мокрый и сухой, обувь и босиком, семья с детьми и тишина для взрослых. Это решается планировкой, а не ремонтом и не табличками.
-
Про людей вспоминают в конце
Банный комплекс держится на мастерах и администраторах. Их надо искать, учить и удерживать — и закладывать это в модель заранее, а не за месяц до открытия.
-
Сезонность не заложена в проект
Наружные всесезонные бассейны с подогревом и собственная кухня — то, что выравнивает выручку между сезонами. Добавить это после стройки почти невозможно.
Глава 02 · Работа
Чем помогаю
Беру проект на любой стадии — от «есть участок и идея» до «объект работает, но экономика не сходится».
Разбор замысла
Первая встреча на объекте или по видеосвязи. Смотрим, что вы задумали, и считаем, сходится ли это с деньгами. Часто на этом шаге проект меняется сильнее всего.
Концепция комплекса
Состав зон, площади, вместимость, сценарий гостя, ориентир по вложениям и выручке. Документ, с которым можно идти к архитектору и в банк.
Проверка чужого проекта
У вас уже есть проект от бюро. Смотрю его глазами того, кто будет им управлять: где не хватит техпомещений, где встанет очередь, что будет дорого содержать.
Сопровождение стройки
Остаюсь рядом на ключевых решениях: инженерия влажных зон, оборудование, отделка. Не заменяю подрядчика — не даю ему решать за вас то, за что он не отвечает.
Запуск и команда
Набор и обучение мастеров и администраторов, стандарты сервиса, тарифы, первые месяцы работы. Самая недооценённая часть — и самая заметная гостю.
Франшиза Brooms
Готовая система, если не хотите изобретать своё: бренд, регламенты, обучение, поддержка запуска. Уже работает за пределами России.
Глава 03 · Кто это говорит
Почему мне можно верить
Не потому, что у меня красивое портфолио. Потому что я живу внутри такого же объекта каждый день и отвечаю за него деньгами.
| Проектировщик | Строитель | Франшиза | Я | |
|---|---|---|---|---|
| Что даёт | Чертежи и нормы | Готовое здание | Бренд и регламенты | Решения, за которые сам заплатил |
| За что отвечает | За соответствие нормам | За смету и сроки | За систему | За то, что объект будет зарабатывать |
| Что знает про деньги | — | — | Свою модель | Выручку, загрузку, себестоимость смены |
| После сдачи | Уходит | Уходит | Берёт роялти | Остаётся рядом на запуске |
| Как проверить | Картинки в портфолио | Объекты в стройке | Презентация | Приехать и провести вечер в моём комплексе |
Это не значит, что проектировщик не нужен — нужен, и я работаю с ними. Просто решение о том, что и для кого вы строите, принимается до чертежей. Обычно именно там и теряют деньги.
С этого года работает Brooms — премиальный банный комплекс в Петербурге. Мой собственный.
Проекта в работе сейчас: Brooms, Усадьба 1912, ТАИМА, франшиза в Ашхабаде.
Мировых эталонов термальных комплексов разобрано в моём аналитическом отчёте — от состава зон до ошибок проектирования.
Глава 04 · Практика
Проекты
Часть объектов частные, показать их я не могу. Зато могу показать свой — и это честнее любых визуализаций.
BROOMS
Санкт-Петербург · работает с 2022 года. Премиальная русская баня с парением: две бани, массаж, кухня. Мой собственный комплекс — здесь проверено всё, что я советую. Сюда можно приехать и посмотреть, как устроена инженерия, а не только зона гостя.
Усадьба 1912
Загородный комплекс · проектирование. Историческая усадьба с банно-спа частью. Работа с наследием: как вписать современную инженерию влажных зон в старое здание.
ТАИМА
Термальный комплекс · строительство. Проект большего масштаба, чем городская баня: вода как ядро, несколько типов парных, зоны отдыха.
Ашхабад
Туркменистан · франшиза Brooms. Опыт переноса системы в другую страну — с другим климатом, другими нормами и другой командой.
Глава 05 · Деньги
Сколько это стоит
Называю вилки честно, чтобы вы понимали порядок до разговора. Точная сумма зависит от площади, стадии и того, сколько нужно моего участия.
Встреча на 2–3 часа и письменное заключение: что сходится, что нет, с чего начинать. Часто этого хватает, чтобы не потратить лишние миллионы.
Состав зон и площади, вместимость, сценарий гостя, ориентиры по вложениям и выручке. Срок — от шести недель.
Участие в решениях на всём пути: инженерия, оборудование, запуск, команда. Обсуждается от объёма и срока стройки.
Первый разговор — бесплатный. Двадцать-тридцать минут, чтобы понять, есть ли у меня что вам дать. Если нет — скажу об этом сразу.
Глава 06 · Честно
Кому я не подхожу
Если нужна баня на участке
Небольшая частная баня — это к хорошему подрядчику, там не нужен я. Моя работа начинается там, где объект должен кого-то принимать и зарабатывать.
Если бюджет ещё не определён
Пока нет понимания порядка вложений, любая концепция — фантазия. Сначала бюджет хотя бы вилкой, потом разговор.
Если нужен только красивый проект
Если задача — картинки для инвестора, а не работающий объект, вам к архитектурному бюро. Я отвечаю за то, чтобы потом сходилась экономика.
Если решение уже принято
Когда всё утверждено и нужен человек, который скажет «да» — это не ко мне. Я задаю неудобные вопросы, за это мне и платят.
Глава 07 · Знания
База знаний
Закрытая библиотека для тех, кто строит: стандарты проектирования влажных и термальных зон, параметры микроклимата парных, инженерия и безопасность, экономика эксплуатации.
Раздел закрыт от поисковых систем и открывается по паролю — проектировщикам, архитекторам и командам проектов.
Аналитический отчёт «Премиальные термы»
Разбор 13 мировых эталонов, состав зон и площади по нормам, обзор рынка Петербурга, ошибки проектирования и ориентиры для нового проекта. Отдаю на первой встрече — не в обмен на почту, а тем, с кем разговариваем по делу.
Глава 08 · Начало
Расскажите о проекте
Отвечаю лично в течение рабочего дня. Первый разговор — бесплатный: двадцать минут, чтобы понять, могу ли я быть полезен.
Можно и просто написать: kruzhalin@me.com